Quyết định 56/2021 của UBND HCM ban hành quy chế quản lý kiến trúc TP HCM có hiệu lực từ tháng 1-2022 bộc lộ nhiều bất cập khi đi vào thực tiễn cuộc sống; cơ quan chức năng địa phương cũng lúng túng trong cách hiểu và vận dụng quy định.
Thiệt thòi vì... khoảng lùi
Theo Quyết định 56, lô đất có diện tích lớn hơn 50 m2, chiều dài lớn hơn 16 m thì công trình phải bố trí khoảng lùi so với ranh đất sau tối thiểu 2 m; chiều dài từ 9-16 m phải bố trí khoảng lùi tối thiểu 1 m; trường hợp chiều dài dưới 9 m thì khuyến khích tạo khoảng trống phía sau nhà. Quy định này đã gây ảnh hưởng đến việc xây dựng nhà của người dân.
Quy định về khoảng lùi trong xây dựng khiến diện tích xây dựng nhỏ lại gây thiệt thòi cho người dân
Chị N.T.H (phường Tam Bình, TP Thủ Đức) có lô đất diện tích 52 m2, chiều dài hơn 12 m. Khi gia đình chị H. xin giấy phép xây dựng thì chính quyền địa phương yêu cầu khoảng lùi sau 1 m và chừa phía trước 2,4 m. Tính ra, diện tích đất của chị H. còn lại ít, không đáp ứng nhu cầu của gia đình. Vì vậy, gia đình chị thuê nhà ở, còn khu đất bỏ hoang hơn 1 năm qua. Điều đáng nói là khu vực này, những hộ xây dựng trước thì được xây 1 trệt, 3 lầu và xây hết đất. Nay xây dựng thì thụt vào sâu so với dãy nhà cũ, làm xấu bộ mặt đô thị, vừa thiệt thòi cho người dân.
Tương tự, ông N.V.C (phường Linh Đông) có lô đất với chiều dài 25 m, rộng 4 m. Ông tính xây dựng trụ sở công ty nhưng khi xin giấp phép xây dựng thì ngoài chừa khoảng lùi sau còn phải chừa phía trước 2,4 m. Ngoài ra, khu vực ông C. thì hệ số sử dụng đất là 1,79. Tính ra, ông C. chỉ được xây dựng 1 trệt, 1 lầu. Trong khi gần đó là ngôi nhà xây dựng trước với 1 trệt, 3 lầu. Bức xúc vì không thể xây nhà, ông C. quyết định rao bán khu đất nhưng với tình hình thị trường bất động sản hiện nay, ông chỉ đành "ôm" đất và chờ sự thay đổi quy định từ cơ quan chức năng.
Còn ông L.C.D (TP Thủ Đức) cho biết gia đình có kế hoạch xây dựng nhà mới trên nền nhà cũ để gia đình 3 thế hệ cùng chung sống. Tuy nhiên, khi xin giấy phép xây dựng thì bị yêu cầu lùi sau 1 m. Theo ông D., đối với khu dân cư mới thì có thể áp dụng khoảng lùi nhưng khu dân cư hiện hữu thì nên tạo điều kiện cho người dân xây dựng hết đất như ngôi nhà cũ. Việc này cũng giúp bảo đảm mỹ quan đô thị. Ông D. băn khoăn giữa việc sửa nhà theo hiện trạng và chờ quy định mới.
Sớm điều chỉnh
Quyết định 56 không chỉ gây thiệt thòi cho người dân mà chính quyền địa phương cũng lúng túng trong việc quản lý, cấp phép xây dựng.
Cụ thể, UBND quận 3 đề nghị bỏ khoảng lùi sau đối với quận trung tâm, đô thị hiện hữu, chỉ áp dụng đối với các khu quy hoạch mới. Trong khi đó, UBND quận Bình Thạnh đề nghị Sở Quy hoạch - Kiến trúc trả lời rõ khoảng lùi áp dụng đối với trường hợp xây dựng mới hay cả trường hợp cải tạo, sửa chữa? UBND quận Tân Bình thì đề nghị xem xét, chỉnh sửa quy định về khoảng lùi xây dựng so với ranh đất phía sau theo hướng khuyến khích, không bắt buộc đối với khu đô thị hiện hữu.
Sở Quy hoạch - Kiến trúc TP HCM cho biết đơn vị đã nhận 18 văn bản góp ý với gần 120 nội dung đề nghị bổ sung, làm rõ, điều chỉnh về mật độ xây dựng, tầng cao, chiều cao, khoảng lùi, các bộ phận kiến trúc công trình như ban công, mái che thang, ô văng, mái đón, tầng hầm, tầng lửng… Đồng thời, các đơn vị cũng đề nghị xác định lại các khu vực có ý nghĩa quan trọng, xác định các chỉ tiêu quy hoạch kiến trúc tại các khu vực dân cư xây dựng mới…
Theo Sở Quy hoạch - Kiến trúc, qua đánh giá sơ bộ, quy chế quản lý kiến trúc được ban hành theo Quyết định 56 cơ bản đã góp phần quản lý, định hướng kiến trúc đô thị thành phố cũng như bảo tồn giá trị kiến trúc truyền thống. Tuy nhiên, quy chế còn một số hạn chế, bất cập, vướng mắc cần phải xem xét điều chỉnh bổ sung và cập nhật những nội dung mới cho phù hợp thực tiễn, đồng bộ với đồ án điều chỉnh quy hoạch chung TP HCM trong thời gian tới.
Theo đó, nhóm các vướng mắc đầu tiên là khoảng lùi xây dựng công trình, quy định về mái che thang, tầng lửng, cách xác định mật độ xây dựng đối với trường hợp xây dựng mới và phần cải tạo sửa chữa… đã được quy định trong quy chế quản lý kiến trúc nhưng chưa cụ thể hoặc chưa rõ… Từ đó, Sở Quy hoạch - Kiến trúc kiến nghị UBND TP HCM chấp thuận giao cơ quan này chủ trì tham mưu, tổ chức lập điều chỉnh quy chế quản lý kiến trúc TP HCM.
Giám đốc Sở Quy hoạch - Kiến trúc TP HCM Nguyễn Thanh Nhã cho biết một trong những nội dung trọng tâm của sở trong năm nay là tham mưu điều chỉnh Quyết định 56. Sở sẽ tập trung lấy thông tin từ các đơn vị, địa phương sau đó phân nhóm. Trong đó, vấn đề nào người dân yêu cầu, đòi hỏi mà cơ quan chức năng giải quyết được bằng kỹ thuật, nghiệp vụ thì xử lý cho người dân. "Trong thực tế triển khai Quyết định 56 có những vấn đề phát sinh thì sẽ bóc tách ra để có giải pháp riêng, trong đó có quy định về khoảng lùi sau. Khi nào giải quyết không được nữa thì phải áp dụng quy định chung" - ông Nhã nói.
Theo Giám đốc Sở Quy hoạch - Kiến trúc, đối với khu dân cư hiện hữu, diện tích nhà dân nhỏ quá thì có thể cho phép người dân duy trì tổng diện tích căn nhà bằng cách tăng chiều cao. "Nếu lùn thì mập, ốm thì cao một chút. Việc này cũng ảnh hưởng quy hoạch nên phải điều chỉnh quy hoạch trước. Ví dụ chỗ đó cho 3 tầng giờ muốn nó ốm và cho 4 tầng thì phải điều chỉnh quy hoạch" - ông Nhã nói.
"Sở Quy hoạch - Kiến trúc dự kiến thời gian hoàn thành điều chỉnh Quyết định 56/2021 là quý I/2025.
Bài và ảnh: Quốc Anh
